아파트거래허가제 된 토지거래허가제?

“이젠 푼다는 말도 못 꺼낸다”…토지거래허가제, 어떻게 여기까지 왔을까

서울 부동산 시장을 보면,
이 한 마디가 모든 걸 설명합니다

“토지거래허가제? 이제는 해제하는 게 더 어려운 제도.”

과거엔 개발지역에 한해 잠깐 걸었다가 다시 푸는 ‘단기 조치’로 여겨졌던 제도가,
지금은 시장 자체를 통제하는 ‘구조적 장치’가 되어버렸습니다.

1. 토지거래허가제, 원래는 땅 투기 막자고 만든 제도였는데요

토지거래허가제는 처음부터 지금처럼 아파트를 겨냥한 제도는 아니었습니다.

1978년 도입,

1985년 대덕연구단지가 첫 허가구역

그땐 말 그대로 ‘토지’ 거래를 규제하기 위한 장치였죠.


당시는 금융실명제도 없고, 실거래가 신고도 없던 시대.
정부가 “이 돈 어디서 났어?”라는 말도 못하던 시절에
국토 개발을 하려다 투기 붐이 터진 걸 막기 위해 등장한 게 이 제도입니다.



2. 그런데 언제부턴가… 이게 ‘아파트거래허가제’가 되어버렸습니다

2020년 이후, 정부는
강남·송파·청담·대치 등 주요 아파트 밀집 지역을 토지거래허가구역으로 지정하기 시작합니다.

토지 규제가 아니라, 사실상
“갭투자 차단용”, “재건축 선호 단지 투기 방지용”이 된 거죠.

무주택자만 매수 가능

전세 끼고 못 사고

실거주 2년 의무

허가 없이 거래하면 징역 or 벌금
→ 실수요자나 현금 부자 외엔 아예 시장 진입 자체가 막히는 구조입니다.


3. 서울시는 왜 해제했다가 또 재지정했을까?

올해 초 서울시는 ‘잠·삼·대·청’ 지역(잠실, 삼성, 대치, 청담)의 토허제를 해제했습니다.

표면적인 이유는 시민 건의와
“시장 안정세 진입”이라는 판단이었습니다.

그런데 문제는 시장 반응이 너무 빨랐습니다.

해제 발표 이후 1주일 만에 서울 집값 상승률 3배

강남3구에선 실거래가가 연일 신고가 경신

전세가격지수까지 동반 반등


서울시는 결국 35일 만에 해제를 번복하고 토허구역을 다시 확대 지정하게 됩니다.
사실상 “풀면 오른다”는 학습효과가 시장에 퍼진 셈이죠.


4. 이젠 쉽게 못 푼다… 시장도, 정부도 눈치 보는 제도

정부와 서울시는 이번 조치가
6개월 한시적 시행이라며 선을 그었지만,
시장에선 오히려 “이제 더 못 푼다”는 인식이 퍼졌습니다.

왜냐고요?

해제하면 급등

해제 전에 몰리는 매수세

정책 혼선으로 시장 교란

재지정하면 거래 급감


→ 이 모든 사이클이 1~2개월 안에 반복되고 있기 때문입니다.
시장도 피곤하고, 정부도 다시는 실험하기가 부담스러운 구조가 된 겁니다.


5. 해외는 이런 제도 없나요?

비슷한 규제가 아예 없진 않습니다.

중국: 외국인·다주택자 제한

일본: 국가 안보 관련 지역에만 토지 규제 (자위대·원전 주변 등)

호주·스위스: 외국인이 부동산 살 땐 정부 허가 필요


하지만 공통점은 하나입니다.
→ 자국민을 대상으로 거래를 ‘허가제’로 제한하는 나라는 거의 없습니다.

한국은 거의 유일하게
내국인 간 부동산 거래도 관할청의 ‘허가’를 받아야 하는 나라가 된 겁니다.

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서울시는 부작용이 크지 않도록

6개월 한시 지정

풍선효과 발생 시 추가 지정

거래 급증하면 합동조사


이런 조치를 예고했지만,
시장 안에선 이미 정답을 알고 있습니다.

“이제 토허제는 구조적으로 못 푼다.”



그리고 이것이 의미하는 바는 다음과 같습니다:

강남3구, 용산 등의 부동산은 규제 하에 ‘지속적 상승’이 예상됨

접근 자체가 어려워진 시장은 자산 양극화를 고착화

실수요자는 더 불리해지고, 현금 부자만 진입 가능한 폐쇄적 구조로 전환



6. 정책은 언제나 시장보다 느리다…그래서 더 조심해야 한다

결국 토지거래허가제는
한때는 ‘규제 도구’였지만,
이젠 정책이 만든 ‘시장 조건’ 그 자체가 되었습니다.

그러니 우리는
지금의 규제가 언제 풀릴지를 예측하는 데 집중하기보다,
이 규제가 상수가 된 세상에서 어떻게 움직일지를 고민해야 할 시기입니다.



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