부린이 탈출! 제1종? 3종? 주거지역 구분!

주거지역 완벽 정리! 전용·일반·준주거지역 차이와 건폐율·용적률까지 한눈에!

주거지역에 대해 알아보려는 분들이 많아요.

특히 최근엔 재건축 가능성, 용적률 계산, 용도지역 변경 여부에 관심 가지는 분들이 늘어나고 있는데요,

오늘은 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역, 그리고 1종, 2종, 3종 주거지역의 차이까지 정리해드릴게요.

읽고 나면 건폐율, 용적률 개념도 확실히 잡히실 거예요!

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주거지역이란?

‘주거지역’은' 국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 지정되는 용도지역 중 하나로,
사람이 거주하기 적합한 환경을 조성하고 도시 스카이라인과 경관을 보호하기 위해 나뉘는 구역이에요.

이 주거지역은 크게 다음 3가지로 구분됩니다.

1.전용주거지역

2.일반주거지역

3.준주거지역


그리고 각각의 구역은 1종, 2종, 3종으로 다시 나뉘어
건축물의 용도, 층수, 용적률 등의 규제가 달라집니다.

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① 전용주거지역 – 조용한 주거환경을 위한 공간

전용주거지역은 단독주택이나 공동주택 중심의 조용한 주택가에 해당해요.
주변에 상업시설이 거의 없고, 거주의 쾌적성이 가장 중요한 지역이죠.

제1종 전용주거지역 : 단독주택 중심 / 건폐율 50% 이하 / 용적률 50~100%

제2종 전용주거지역 : 공동주택 중심 / 건폐율 50% 이하 / 용적률 100~150%


이 지역은 스카이라인을 해치지 않도록 저층 중심으로 개발되며,
주로 도시자연공원과 연계된 조용한 주거지로 지정됩니다.


② 일반주거지역 – 주거와 생활 편의시설의 균형

일반주거지역은 주택과 함께 근린생활시설도 들어설 수 있는 곳이에요.
그래서 실거주와 투자 관점 모두에서 선호되는 주거지역이기도 하죠.

제1종 일반주거지역 : 저층주택 중심 / 건폐율 60% 이하 / 용적률 100~200%

제2종 일반주거지역 : 중층주택 중심 / 건폐율 60% 이하 / 용적률 150~250%

제3종 일반주거지역 : 중·고층 중심 / 건폐율 50% 이하 / 용적률 200~300%


특히 3종 일반주거지역은 재건축 가능성이 높아
아파트 밀집 지역에서 용도지역 상향이 이슈가 되기도 해요.


③ 준주거지역 – 주거와 상업의 혼합지대

준주거지역은 주거기능을 기본으로 하면서, 일부 상업시설과 업무시설이 함께 허용되는 지역이에요.

예를 들어 1층에 카페, 편의점이 있고 위에는 오피스텔이나 원룸이 있는 건물들, 많이 보셨죠?

건폐율: 70% 이하

용적률: 200~500% (※ 상당히 높음)


다만, 장례식장·공장처럼 주거환경을 침해할 수 있는 시설은 배제하고,
주변엔 완충녹지(녹지대)를 조성하는 것이 원칙이에요.


건폐율과 용적률 – 부동산 입문자의 필수 개념

이제 건폐율과 용적률에 대해 알아볼게요.
이 두 가지는 내가 가진 땅에 얼마나 건물을 지을 수 있는지 알려주는 핵심 지표입니다.

● 건폐율이란?

대지면적 대비 건물 바닥면적의 비율
예: 100평 땅에 50평짜리 건물 → 건폐율 50%

● 용적률이란?

대지면적 대비 건물 총 연면적의 비율
예: 100평 땅에 50평짜리 건물을 2층 지으면 → 연면적 100평 → 용적률 100%

이 둘은 재건축 가능성과도 직결되기 때문에, 부동산을 살펴볼 때는 꼭 확인해야 해요.

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이제 주거지역 구분이 조금 더 명확해지셨죠?

전용주거지역 : 조용한 주택가 중심 (단독·공동주택)

일반주거지역 : 주택 + 생활 편의시설 (재건축 기대 가능)

준주거지역 : 주거와 상업의 혼합형 (오피스텔·상가주택 중심)


그리고 건폐율·용적률은 땅의 가치를 결정짓는 가장 중요한 숫자예요.
이 개념만 이해해도 입지 분석, 개발 가능성, 투자 가치 판단이 훨씬 쉬워집니다.

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