서울아파트 토지거래허가제 모순? 구마다 다른 처분기한!

토지거래허가제, 기준이 이렇게 제각각이라면…?

강남3구·용산구, 이제 아파트 거래도 허가 받아야 합니다.

2025년 3월, 서울의 부동산 시장에 또 하나의 굵직한 변화가 생겼습니다.

강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구의 모든 아파트가 토지거래허가구역으로 묶였기 때문입니다.

쉽게 말해, 이 지역에서 아파트를 사고팔려면 구청의 허가를 받아야 합니다.
이게 말처럼 간단하면 좋겠지만… 문제는 ‘기준이 너무 다르다’는 것입니다.



1. 실거주 목적만 가능?

토지거래허가제의 원칙은 무주택자가 2년 실거주를 조건으로 집을 사는 것입니다.

하지만 요즘 집 사는 게 말처럼 쉬운가요?
현금 여유가 없으면 경매나 증여, 분양권 전매 같은 다른 루트를 고민하게 되죠.

그런데 여기서 또 갈립니다.

무상증여는 허가 없이 가능하지만,

전세 낀 증여(=부담부증여)는 허가 대상입니다.


법은 하나인데 해석은 이렇게 다르다니,
‘헛헛한 빈틈’을 채우려다 오히려 규칙이 더 불명확해지는 상황입니다.


2. 일시적 2주택자, 집 처분 기한이 왜 지역마다 다르죠?

‘일시적 2주택자’는 실거주 목적으로 새 집을 사고
기존 집은 나중에 처분하면 된다는 예외 조항이 있죠.

하지만 서울시 안에서도 적용 기준이 제각각입니다.

강남·송파·양천(신시가지): 1년

서초·영등포·성동(성수동 전략정비): 6개월

용산: 무려 4개월


용산은 처분 기한이 특히 짧습니다.
집이 한두푼 하는 것도 아니고 더구나 용산이면 평균 집 값이 비싼데 4개월만에 주택을 처분하라는 건 너무 짧은 것으로 생각됩니다.

주택 매매 경험이 있으신 분들은 아시겠지만, 대부분 대출 껴서 매수를 하니, 자금 계획, 대출, 세금 알아보기 등 생각보다 알아볼 정보가 많고

이사까지 해야되는 분들은 4개월이라는 시간안에 칼로 무자르듯기 주택을 처분하라는 것은 너무 어려운 기준입니다.

왜 이리 차이가 나는지 명확한 기준이 없다 보니, 예외를 위한 룰이 오히려 혼란을 키우는 셈이죠.


3. 기존 주택, 매도 안 하고 임대 가능? 또 지역마다 달라요

이사하면서 기존 주택을 임대 놓을 수 있느냐에 대한 판단도 자치구별로 다릅니다.

서초구: 매각 안 해도 임대 OK

영등포구: 매각, 임대, 중개 의뢰 중 하나만 하면 허가 가능

용산구: 임대 가능 여부 ‘검토 중’


이쯤 되면 집주인 입장에서는
“아니, 서울인데 구마다 나라가 다른가?”라는 말이 나올 법도 합니다.


4. 분양권, 입주권은 또 예외? 이건 너무 복잡한데요

새 아파트라면 좀 다를까 했지만, 여기도 상황은 복잡합니다.

최초 분양 시에는 거래 허가 대상이 아니지만,

분양권 전매나 입주권 매매는 허가 받아야 합니다.


특히 입주권을 매입한 뒤 철거가 바로 진행되면, 실거주 2년 조건을 어떻게 채우냐는 현실적인 문제가 발생합니다.

구청 입장에서도 ‘준공 후 입주까지’ 실거주하면 된다고 볼지, 아닌지 아직 뚜렷한 답을 내리지 못하고 있는 상황입니다.


서울시도 인정, “이대로는 혼선 많다”

서울시 역시 문제를 인식하고, 국토부와 함께 기준을 통일하려는 조율을 진행 중이라고 합니다.
늦었지만 다행인 일입니다.

시장 참여자 입장에서는
“집을 살 수 있느냐 없느냐보다, 정확히 어떤 기준으로 가능하냐”가 훨씬 중요합니다.

지금처럼 기준이 구마다 다르면, 투자도, 실거주도 계획 세우기 힘들지요.


사실 토지거래허가제 자체는 투기 억제 목적의 제도입니다.

하지만 제도가 선한 취지로 만들어졌더라도,
현장에서는 명확하고 일관된 가이드라인이 반드시 필요합니다.

정책 하나가 실거주자, 투자자, 중개업소까지
얼마나 많은 사람들의 계산기를 바쁘게 만드는지,
이번 혼선이 그걸 보여주는 사례 같습니다.

“같은 서울인데, 허가 기준이 왜 달라요?”
이 질문에 당당하게 답할 수 있는 날이 빨리 왔으면 좋겠습니다.

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