자녀가 있으면 유리한 가족법인 부동산 투자?

가족 법인으로 아파트를 사면 진짜 절세가 될까요?

자녀가 있는지에 따라 달라지는 법인 부동산 투자 전략!!

최근 부동산 투자나 절세 수단으로 ‘가족 법인’을 활용하는 분들이 점점 늘고 있습니다.

특히 다주택자분들 사이에서는 종합부동산세나 양도소득세를 줄이기 위한 방법으로 법인 설립을 고민하시곤 하는데요, 과연 가족 법인이 항상 유리한 선택일까요?

실제로 아파트 같은 주거용 부동산을 법인으로 사게 되면, 생각보다 세금 부담이 꽤 큽니다.

그렇다고 무조건 손해만 있는 것도 아니고요. 오늘은 자녀가 있는 경우 vs 자녀가 없는 경우, 어떤 상황에서 가족 법인을 활용한 부동산 투자가 효과적인지 알아보겠습니다.


법인으로 아파트를 사면 취득세부터 다릅니다

가장 먼저 마주치는 건 취득세입니다. 개인이 아파트를 사면 보통 4.6% 수준인데, 법인이 주거용 부동산을 매수하면 무려 13.4%까지 올라갑니다.

(취득세 12% + 지방교육세 + 농어촌특별세 포함)


예를 들어 시가 20억짜리 아파트를 법인 명의로 사면 취득세만 2억 6800만원을 내야 합니다. 같은 아파트를 개인이 샀다면 약 9200만원 정도니까 3배에 가까운 차이가 나죠.


종합부동산세도 법인이 더 높을 수 있어요

법인의 경우 주택이 2채면 2.7%, 3채 이상이면 5% 세율이 적용됩니다. 반면 개인은 일정 금액까지는 공제 혜택도 있고, 장기 보유에 따른 세액 공제도 가능해서 더 유리한 경우가 많습니다.

즉, 단순히 절세를 목적으로 아파트를 법인 명의로 매입하는 건 오히려 손해일 수 있어요. 자녀가 없는 경우라면 특히 더 그렇습니다.

하지만 ‘자녀가 있다면’ 이야기가 달라집니다

가족 법인은 단순히 ‘절세 수단’이 아니라, 자녀 증여나 자산 이전의 전략으로 활용될 수 있습니다.

예를 들어 부모가 자녀에게 20억원짜리 아파트를 증여할 경우, 대략 4억 4000만원의 증여세를 내야 하는데요.

만약 가족 법인을 통해 해당 아파트를 이전한다면, 취득세 13.4%, 즉 2억 6800만원만 부담하면 됩니다.

또한 부모가 자녀에게 돈을 무이자로 빌려주는 금액도 훨씬 커집니다.


직접 자녀에게 빌려줄 수 있는 한도는 약 2억 1700만원인데, 가족 법인에는 21억 7000만원까지 무상 대여가 가능하죠. 이 자금으로 법인이 부동산을 매수하고, 장기 보유하거나 임대수익을 낼 수 있습니다.


양도세 절세도 가능할까?

현재는 다주택자의 양도세 중과가 유예되고 있지만, 2026년 5월부터 다시 중과가 적용될 예정입니다.

그 이후에는 법인을 통해 양도할 경우 개인보다 낮은 세율(지방세 포함 22%)로 양도세를 줄일 수 있는 가능성도 생깁니다.

다만, 법인에서 발생한 이익을 다시 개인이 인출할 경우 배당소득세가 따로 붙기 때문에 장기적으로 재투자를 할 생각이 아니라면 효과가 줄어들 수 있습니다.



가족 법인, 무조건 좋은 선택은 아닙니다!

가족 법인을 만들고 부동산을 매입한다고 해서 모두 절세가 되는 건 아닙니다.

자녀가 있는지, 자녀에게 증여 계획이 있는지, 보유 자산을 언제 매각할 생각인지에 따라 유불리가 극명하게 갈립니다.

자녀가 없고 단순히 세금 줄이려고 법인을 만든다? → 오히려 손해일 수 있음

자녀가 있고, 장기적으로 증여나 자금 이전 계획이 있다? → 가족 법인 활용 검토해볼 만함


무엇보다도, 세무적으로 꼼꼼히 검토한 뒤에 움직이는 게 가장 중요합니다.

요즘은 세무당국도 가족 법인을 통한 편법 증여나 탈세에 꽤 민감하게 반응하고 있기 때문에, 전문가와의 충분한 상담을 거쳐야 합니다.

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